ฉบับภาษาไทย — original English ที่ mortgages
Mortgages (Commercial & Residential)
Syllabus LO: 1a — Cash flow characteristics, underlying risks, and roles in investment portfolios.
🧪 Interactive Lab
LO 1a — Mortgage Basics I (Geltner Ch.16) Deep-Study — 13 modules · live foreclosure pecking-order calculator · 14 covenant identifier · borrower’s put-option payoff diagram · Geltner 3-scenario strategic-default lab reproducing $9.1M workout · 10 verbatim past-exam drills (S2023 Q6 + F2021 Q6 + F2020 Q2 + F2024 Q14 + S2024 Q5) · 45 flashcards · A4 cheat sheet.
Key Resources:
- Handbook of Fixed Income Securities (Fabozzi), Ch. 21: An Overview of Mortgages and the Mortgage Market
- Commercial Real Estate Analysis & Investments (Geltner & Miller), Ch. 16: Mortgage Basics I
Residential vs. Commercial Mortgages — Critical Comparison
ตารางนี้คือหนึ่งในหัวข้อที่ ถูก test บ่อยที่สุด ใน LO 1a (Spring 2023 Q6, Spring 2024 Q5, Fall 2024 Q14, Fall 2023 Q11) — grader หาตารางนี้:
| Feature | Residential Mortgages | Commercial Mortgages |
|---|---|---|
| Borrower | บุคคล (homeowner) | บริษัท / legal entity (เช่น SPV) |
| Underwriting basis | รายได้ borrower (DTI) + credit score (FICO) | รายได้ของ property (NOI, DSCR) |
| Loan type | มัก fixed-rate, fully amortizing | มัก interest-only (IO) + balloon payment ตอน maturity |
| Prepayment | อนุญาต — prepayment risk สูง | จำกัด (lockout periods, penalties, defeasance) — prepayment risk ต่ำ |
| Recourse | มัก recourse (lender ไล่ทรัพย์อื่นของ borrower ได้) | มัก non-recourse (lender ยึดได้เฉพาะ property) |
| Size/Volume | loan เล็กรายตัว, จำนวนเยอะ | loan ใหญ่, จำนวนน้อย |
| Income source | property ไม่สร้าง income (เงินเดือน borrower) | property สร้าง income |
| Economic drivers | consumer credit, การจ้างงาน | business cycle, property market |
Exam Tip
ผิดพลาด classic คือพูดว่า “CMBS has high prepayment risk.” → นั่นคือ RMBS. commercial mortgage มี prepayment risk ต่ำ (defeasance/lockout) แต่ default/balloon risk สูง. ต้องแยกให้ออก — exam test ความต่างอันนี้ซ้ำๆ
Borrower’s Put Option (Non-Recourse)
ใน mortgage แบบ non-recourse (typical สำหรับ commercial), ถ้า property value ตกต่ำกว่า outstanding loan balance, borrower default ได้ และ “effectively sell the underlying property at a price equal to the outstanding loan balance.” borrower เดินจากทั้ง property และหนี้ไปเลย.
ทางเศรษฐศาสตร์เทียบเท่ากับ borrower ถือ put option บน property ที่ strike price = loan balance.
Exam Tip
non-recourse put option เชื่อม legal structure (non-recourse) ไป financial implication (put option). concept หลักที่ exam ชอบ (Spring 2023 Q6c). ต้องอธิบายได้ทั้ง mechanism และ economic interpretation
Defeasance (Commercial Mortgage Prepayment Protection)
mechanism กัน prepayment: ถ้า borrower อยาก prepay, ต้องส่ง portfolio ของ government securities (เช่น Treasuries) ที่ replicate cash flow loan ที่เหลือเป๊ะๆ. เพื่อให้ cash flow stream ของ lender ไม่ขาดตอน.
Key Mortgage Covenants
ถูก test บ่อย (Spring 2023 Q6b — “identify 4 typical mortgage covenants”):
- Promise to Pay: ภาระหน้าที่ borrower ที่ต้องจ่ายตามตาราง
- Good Repair Clause: borrower ต้องดูแล property ให้สภาพดี
- Due-on-Sale: loan balance ทั้งหมด due ทันทีถ้า property ถูกขาย/transfer
- Acceleration Clause: lender เรียกเงินคืนเต็มได้ถ้า borrower default บน covenant อันใดอันหนึ่ง
Risk Factors
- RMBS risk: Prepayment Risk — borrower refinance เมื่อ rate ลง บังคับ reinvest ที่ rate ต่ำกว่า. สร้าง negative convexity ใน mortgage-backed-securities
- CMBS risk: Default/Balloon Risk — risk ที่ borrower refinance balloon payment ก้อนใหญ่ตอน maturity ไม่ได้, โดยเฉพาะใน rising rate environment. รวมถึง property-specific risk (เช่น tenant ใหญ่ย้ายออก)
Cross-References
- mortgage-backed-securities — รูป securitized ของ mortgage pool
- real-estate-investment — asset class real estate underlying
- credit-risk-analysis — ประเมิน default risk
- repo-financing — financing MBS positions
- lo-1a-exam-patterns — exam question patterns (Resi vs. Comm = comparison topic อันดับ 1)